Льготная ипотека: ставку снизят. Как это повлияет на рынок новостроек?

Гости
Ирина Радченко
эксперт в области недвижимости, строительства и ипотеки, президент Международной академии ипотеки и недвижимости
Евгений Шлеменков
вице-президент «Опоры России», руководитель направления «Строительство и ЖКХ»

Марианна Ожерельева: Сейчас поговорим о ситуации в России.

Ставка по льготной ипотеке может быть снижена с 12 до 9%, об этом заявил Владимир Путин. На совещании по экономическим вопросам президент отметил, что экономика стабилизировалась, инфляция замедлилась и все это позволяет снизить ставку по льготной программе, и действовать такие условия будут до конца нынешнего года.

Виталий Млечин: Как это решение повлияет на рынок недвижимости, новостроек, вторичку и вообще, в целом на нашу жизнь, будем обсуждать. Если вы планируете брать ипотеку, то поделитесь своими мыслями по этому поводу: 8-800-222-00-14 – бесплатный телефон прямого эфира, 5445 – бесплатный номер для ваших SMS-сообщений.

С нами на прямой связи Ирина Радченко, президент Международной академии ипотеки и недвижимости. Ирина Станиславовна, здравствуйте.

Марианна Ожерельева: Здравствуйте.

Ирина Радченко: Здравствуйте.

Виталий Млечин: Ирина Станиславовна, скажите, пожалуйста, вот эта разница в 3 процентных пункта, с 12 до 9 понизить, – это какое-то существенное понижение? То есть вот сейчас под 12% не готовы были брать люди ипотеку, а под 9% уже станут?

Ирина Радченко: Безусловно, снижение на 3% – это хорошая новость, но она никак не отразится на покупательской способности.

Марианна Ожерельева: Почему?

Ирина Радченко: То есть сейчас никакие эксперименты с ипотечной ставкой не повлияют на платежеспособный спрос, потому что я напомню, что за последние 3 года, когда, кстати, действовала льготная ипотека, которая была призвана помочь строительной отрасли во время пандемии, способствовала тому, что цены выросли на недвижимость на 20–30%. И если раньше при тех ценах, которые были до пандемии, и при тех ипотечных ставках, тоже так они были где-то в районе 9–10%, вы выплачивали за 20 лет две квартиры, то сейчас при нынешних ценах и даже 9% вы будете платить три квартиры, т. е. одну себе, две квартиры отдадите банкам. Поэтому невыгодно сейчас, если посчитать, грамотно подойти к этому вопросу, то брать ипотеку сейчас невыгодно...

Марианна Ожерельева: Давайте о выгоде...

Ирина Радченко: ...даже под 9%. А тем более я хочу напомнить, что это на новостройки.

И вот, знаете, хочу развеять иллюзию и развеять вот эту вот странную фантазию, что есть первичный рынок, вторичный рынок, – слушайте, нет никакого первичного и вторичного. Есть рынок недвижимости, где есть право собственности, и вы можете распоряжаться своей квартирой, пользоваться, дарить, завещать и въехать после того, как получили договор купли-продажи. Все остальное – это инвестиции в договор ДДУ, долевого участия в строительстве, со всеми рисками, которые свойственны рынку инвестиций. Вы можете деньги заплатить, взять на себя...

Марианна Ожерельева: Давайте о прогнозах. «ДОМ.РФ», покажем сейчас графику, рассчитывает, что в период с мая по декабрь этого года сумма кредитов составит почти 1,5 триллиона рублей, 206 тысяч кредитов будет выдано. У вас другая позиция. Ну вот где не сходится? Потому что просто подорожает жилье и будет невыгодно даже под 9% брать ипотечный кредит, или ситуация невыгодная вообще?

Ирина Радченко: Оно уже подорожало, и те граждане, которые, может быть, даже и хотели бы вписаться сейчас в улучшение жилищных условий, они просто не пройдут в банках. Потому что я напомню, что вы не можете платить больше половины ваших доходов за ипотечный кредит, вас просто андеррайтинг банка не пропустит... Инфляция, пусть она снижается, как нам говорит правительство, но тем не менее мы сами ходим в магазины и видим. И граждане просто те самые вот деньги, которые они тратили на обслуживание, к сожалению, они сейчас повышенные... То, что они могли бы экономить и отправлять банку в качестве ипотеки, сейчас эта возможность у них снижается.

Ну и последнее: у нас были инвесторы, которые любили вкладываться в котлованы в надежде заработать, – так вот они все уже отоварились за предыдущие 2 года. И сейчас есть рост недвижимости, но, увы, не у нас, это там Турция, Дубай, там вот наши инвесторы сейчас отовариваются, к сожалению, не в России.

Марианна Ожерельева: А давайте вот при прочих равных, вообще такое понятие, как льготная ипотека, – это для людей? Это действительно инструмент, который позволяет на неких льготных условиях улучшить свои жилищные условия?

Ирина Радченко: Еще раз – это для застройщиков. Давайте не питать иллюзий – это для того, чтобы поддержать строительную отрасль.

Марианна Ожерельева: Исключительно?

Ирина Радченко: Вы платите деньги, но вы товар-то не имеете, вы его в лучшем случае через несколько лет... И кстати, еще раз хочу напомнить, что сейчас для поддержки застройщиков отменена мера по штрафам, пеням и т. д., то есть если застройщик не впишется в срок сдачи, ему ничего за это не будет, никто покупателю... Вернее, какому покупателю? Еще раз, это инвестор, он ничего не покупает, он инвестирует, и ему никто не компенсирует 2–3 года ожидания, а проценты банку он будет платить, с него эти обязательства не снимаются.

Марианна Ожерельева: Давайте иначе. Может ли государство, если это для людей льготная ипотека, например, вот как она подается в социальной сфере, вот оно для вас, – может ли государство аккуратно попросить того самого застройщика какого-либо, чтобы вот в течение этого времени квартира в таком-то году стоила столько-то примерно на рынке, чтобы через 3 года, когда человек ее будет покупать в реальном рынке, она не повышалась в цене? Такое вообще возможно? И есть ли такие прецеденты за рубежом?

Ирина Радченко: Нет, зафиксировать цены невозможно. Если вы сейчас инвестируете в новостройку, тогда да, тогда у вас будет фиксирована цена. Но опять же, он может и упасть, может быть дом достроен, выйдут инвесторы, которые захотят все-таки вернуть деньги, они там не собирались жить, и может так оказаться, что уже перепродажа будет гораздо дешевле, чем то, что было на котловане. То есть вопрос, что вот однозначно вы сегодня купите за 5, а потом продадите за 8, – послушайте, любой инвестор вам скажет: никогда не совершайте действий, которые основаны на прошлом опыте. Сегодня совсем все по-другому, мы живем в других реалиях. Когда-то было выгодно вкладываться в новостройки, но сейчас у меня очень большие сомнения в том, что это вообще имеет смысл...

Марианна Ожерельева: А есть у вас сомнения по поводу качества новостроек? Очень много сообщений о том, что стало все хуже, стены тоньше, потолки все ниже, какие-то коморки, лестничные площадки уже совершенно не те. Это сейчас действительно как бы опять же не в пользу того, кто будет там проживать, но просто такие вот условия, надо вот эти «человейники» ввысь строить, а не в ширину?

Ирина Радченко: К сожалению, да. Вы знаете, у нас была несколько лет такая иллюзия, что новостройки – это более качественное, новое, современное, и это действительно было так. Но вот сейчас я боюсь, что то, что будут строить сейчас, конечно, это будет гораздо хуже, чем то, что было 2, 3, 4, 10 лет назад построено, потому что страдает качество и бетона, и сантехники... Но я надеюсь, что все-таки нормативы будут соблюдаться и совсем уж картонные стены у нас не будут строить, все-таки хотелось бы Роспотребнадзору и всяким прочим органам контролирующим все-таки ситуацию контролировать.

Виталий Млечин: Что касается все-таки объемов застройки, многие наши зрители пишут, что уже как бы можно и притормозить этот процесс, потому что действительно строек много, а желающих купить уже не так много. Как вы считаете?

Ирина Радченко: Да, этот процесс неизбежно будет сейчас затухать, и многие застройщики сейчас замораживают те участки, которые они накупили вот в те самые «жирные» времена, 2–3 года [назад], когда длился вот такой вот ажиотаж. И сейчас они фактически стоят законсервированные, и даже многие застройщики, уже те, которые успели 10–15% распродать жилья, они сейчас вынуждены возвращать гражданам деньги и замораживать стройку хотя бы на этапе котлована, потому что они не вписываются в ту себестоимость, которая была просчитана год назад. Сейчас это все подорожало, подорожали стройматериалы, рабочая сила, и вот чтобы не строить, зная заранее, что ты, в общем, вылетишь в трубу, я думаю, возможно, это даже такой в долгосрочной перспективе, может быть, и правильный шаг. Нужно подождать и к чему это вообще все приведет.

Но понятно, что те, кто сейчас уже достраивают, конечно, правительство должно субсидировать им процентную ставку, потому что дорожает же не только ключевая ставка, 17%, она определяет стоимость денег для банков, и они по 17% и плюс своя маржа выдают строителям проектное финансирование. Вот там нужно правительству сейчас вмешиваться, а не теребить несчастных клиентов и говорить: «Вот покупай». Еще раз, ничего они не покупают – они инвестируют, и сейчас гражданам нужно быть предельно аккуратными, осторожными, чтобы не вешать себе, знаете, вот этот кредит.

Как вот много анекдотов про ипотеку – ну так не стой там, где подвешен груз. Сейчас это очень опасно, вы можете не вписаться и лишитесь, соответственно, этой квартиры. Даже не квартиры, еще раз, этот инвестиционный договор просто перепишется снова на компанию и все, она будет ее достраивать, но уже без вас, за минусом вашего первоначального взноса. Вот эти риски, пожалуйста, граждане, внимательно отслеживайте, оценивайте, будьте бдительны.

Марианна Ожерельева: Спасибо вам большое!

Виталий Млечин: Спасибо большое! Ирина Радченко, президент Международной академии ипотеки и недвижимости, была с нами на прямой связи.

Много сообщений. Вот, например, идея из Архангельской области: «Может, вместо каких-то налогов застройщику передавать 2–4 квартиры бесплатно местной власти, а они будут нуждающимся сдавать в аренду эти квартиры без права приватизации или с правом приватизации через 5–10 лет?» Ну, вот эта мысль о том, что у муниципальных властей должен быть вот этот самый маневренный фонд, жилье, которое могут сдавать, она, конечно, звучит постоянно, но во многих регионах, в общем, с этим большие сложности, к сожалению.

Марианна Ожерельева: Другие сообщения тоже есть. Вот недовольны все-таки наличием ипотеки люди, говорят, что уже хватит ее, не надо, понастроили много. И есть такие сообщения, например из Архангельской области: «Ипотека в первую очередь выгодна государству». А из Москвы сокрушаются, что страшно смотреть на это новое жилье, не надо уже все это возводить...

Виталий Млечин: Ну, новое жилье бывает разное, справедливости ради.

Марианна Ожерельева: Предлагают улучшать качество жилья. Но, видимо, разное, оно и дороже будет, наверное, все-таки.

Виталий Млечин: Очевидно. Проблема в том, что бывает дорогое жилье тоже некачественное, к большому сожалению.

Сейчас побеседуем с Евгением Шлеменковым, вице-президентом «ОПОРА РОССИИ», руководителем направления «Строительство и ЖКХ». Здравствуйте.

Евгений Шлеменков: Здравствуйте.

Марианна Ожерельева: Здравствуйте.

Виталий Млечин: Евгений Иванович, как вы считаете, что сейчас происходит на рынке? Вот это снижение ипотеки на 3 процентных пункта – оно для кого делается, для людей, для застройщиков или для банков?

Евгений Шлеменков: Ну, я думаю, что оно делается и для тех, и для других, и для третьих, потому что она вроде бы как должна решать все три вопроса одновременно.

Марианна Ожерельева: А кто в большей степени выигрывает все-таки? Вы так аккуратно, а вот если уж прямо по целям?

Евгений Шлеменков: Ну, в первую очередь, конечно, выигрывают застройщики, потому что они получают дополнительные средства. Во-вторых, выигрывают те, у кого сегодня проблема жилья стоит очень остро, т. е. какое-то решение у них появляется. И банки выигрывают, потому что они получают тоже деньги на эскроу-счета, которыми они активно пользуются.

Виталий Млечин: Евгений Иванович, но разве те, у кого вопрос о жилье стоит максимально насущно, еще пару месяцев назад уже не вложились, не взяли ипотеку? Неужели кто-то остался, у кого сейчас есть деньги, возможность брать ипотеку?

Евгений Шлеменков: Наверное, остались, потому что люди идут за ипотекой. Но, вы понимаете, я, конечно, не советовал бы сегодня ввязываться в эту долгосрочную историю, так скажем, а попытался бы все-таки решить вопрос каким-то другим способом, потому что на самом деле неопределенность на строительном рынке достаточно высокая.

Марианна Ожерельева: А она с чем связана? Вот нам говорят про удорожание строительных материалов, качество...

Евгений Шлеменков: Она связана как раз с неопределенностью с ценами прежде всего, это первое. Во-вторых, с самими стройматериалами: мы все время увеличиваем объемы строительства, но производство стройматериалов тоже должно увеличиваться и успевать за этим, а оно слегка отстает, поэтому и цены у нас на стройматериалы растут, в т. ч. поэтому.

Марианна Ожерельева: А раз вот эта льготная ипотека появилась в период COVID, для того чтобы помочь застройщикам, им в реальном секторе экономики помогли, т. е. стало больше жилья, они выиграли на этом и могут сегодня расширить свое предложение?

Евгений Шлеменков: Они на этом выиграли, они получили дополнительные средства. Выиграли не только они, выиграли и те, кто работают на стройках, и те, кто работают, скажем, в торговле и т. д. То есть была некая возможность заставить деньги работать и они работали и работают. А вот в какой-то момент, когда возникает турбулентность в строительной сфере, в сфере вообще строительства, когда нет определенности по конечной стоимости продукта, вот здесь достаточно сложная ситуация.

Виталий Млечин: Вот из Липецка нам пишут: «В Липецке все новостройки на две трети стоят пустые, они дальше строят. Кому?» Вот действительно же, на протяжении, по-моему, нескольких лет отчитывались о том, что строим все больше и больше и надо строить все больше и больше, и надо, несомненно, потому что люди живут, в общем, в плохих условиях. Но если новостройки пустые стоят?

Евгений Шлеменков: Ну, надо строить, и строить таким образом, чтобы это жилье было доступно. Потому что, скажем, потребность в жилье у нас сохранилась, она достаточно высокая – проблема в том, что платежный спрос, который у нас на сегодняшний день присутствует, он меньше, чем предложение на рынке, как бы мы там ни говорили об обратном. И должен вам сказать, что ситуация по разным регионам достаточно сильно разная...

Марианна Ожерельева: Вот где критична? Где прямо точно не хватает, совершенно точно не хватает и надо строить? Вот не как в Липецке, где пустует больше половины построенного жилья, а вот где действительно на это будет спрос несмотря ни на что?

Евгений Шлеменков: Значит, у нас, как правило, недостаток жилья в городах среднего размера, т. е. примерно от 100 тысяч до 0,5 миллиона населения. Вот там, как правило, предложения достаточно небольшие.

Марианна Ожерельева: А цены на строящееся жилье тоже высокие?

Евгений Шлеменков: А цены тоже ниже, но беда в том, что и доходы в этих регионах тоже намного ниже, чем, скажем, в крупных развитых промышленных центрах.

Марианна Ожерельева: Спасибо вам большое!

Виталий Млечин: Спасибо огромное! Евгений Шлеменков, вице-президент «ОПОРА РОССИИ», руководитель направления «Строительство и ЖКХ».

Два сообщения, которые очень хочется прочитать. Одно из Кемеровской области: «Ипотеку берут те, у кого есть что продать из наследства на первоначальный взнос. У кого нет, соответственно, и на первоначальный взнос накопить тяжело». А вот из Иркутской области: «Мы с мужем пенсионеры, живем в селе, где нет ни магазинов, ни больницы. Дом продать за выгодную сумму невозможно, за бесценок продавать тоже не хочется, так как купить квартиру однокомнатную дорого. А большой кредит для покупки квартиры нам, скорее всего, банк не даст». Вот такие сообщения, такие, в общем, печальные достаточно истории. Но мы продолжим обсуждать ситуацию такой, какая она есть на самом деле.